饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二手除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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